相続登記は放置せず
早めに動くことが大切です
早めの対応が安心への第一歩
相続登記が義務化
実家の相続で悩んでいませんか？
相続登記は、2024年4月から義務化されました。
特に「実家」を相続された方はその後の活用方法によっても
手続きが大きく変わります。
放置すれば、トラブルや余分な費用を招くことも。
早めの対応が安心への第一歩です。
相続登記とは？その重要性
相続登記とは、不動産の所有者が亡くなった際に、その名義を法的に相続人へ変更する手続きです。具体的には、法務局の登記簿上で新たな所有者として記載されることで、正式な所有者となります。売却にかかる税金を軽減する特例には期限が設定されています。
相続登記が重要な理由
理由１：所有権を明確にできる
不動産の名義がはっきりすることで、第三者への権利主張が可能になります。
理由２：トラブルを未然に防ぐ
未登記のままでは売却や担保設定が困難になり、将来的な相続人同士の争いにも繋がります。
理由3：資産活用がスムーズに
名義変更を済ませておくことで、賃貸や売却といった活用がスムーズに進みます。
理由4：法的義務の履行
2024年4月1日以降、相続登記は義務化されており、「相続を知った日から3年以内」の申請が必要です。違反すると過料が課される可能性があります。
実家の相続、あなたの選択肢は？
実家を相続したら？選べる6つの選択肢
いずれの場合でも「相続登記」が必要になるケースが多いため、早めの確認が重要です。それぞれの方法に応じて、相続登記が必要かどうか、どのような注意点があるかを見ていきましょう。
1. 実家に住む
まずは自分や兄弟、親戚が住むのを検討すると良いでしょう。ただし、実家に誰かが住んだ場合は毎年固定資産税がかかり、老朽化が進んでいる場合には修繕費なども発生します。 親族が住むのが最も手間のかからない方法ですが、相続人が複数いる場合には、相続する財産の分配方法に注意しなければなりません。
- 相続登記が必要です
2. 賃貸として貸し出す
立地条件の良い場所に実家があるなら、賃貸として貸し出す方法もあります。しかし、建物が劣化している場合や設備が古い場合には、リフォームする必要が出てきます。そのため改修費用がどれくらいかかるかも検討しておきましょう。また賃貸として貸し出す場合、借り手が見つかれば一定の家賃収入が見込めるのがメリットです。
- 相続登記が必要です
3. 更地にして土地活用
実家など相続した土地を更地にして活用する方法があります。更地にした後は、駐車場・アパート・小型テナントビルなどに転用し、一定の収益を得ることが可能です。解体や建設に費用がかかりますが、一定の収入を見込めます。
土地活用に向いている土地の条件
- 駅に近い（駅近）
- 周辺に大規模な工場・企業・大学・商業施設がある
- すでにアパートやマンションが多い
小型テナントビルとして活用する場合のメリット
アパート経営と比較して、小型テナントビルの運用には以下のような利点があります。
- 比較的立地の影響を受けにくい
駅から多少離れていても、テナント需要を見込める可能性があります。 - アパート経営よりも収益が大きくなる可能性がある
テナント料の設定や、複数テナントの同時運用で利益が見込めます。 - トラブル発生のリスクが低い
生活音などの住民トラブルが少なく、管理面でも安心です。 - 初期費用やランニングコストを抑えやすい
設備のメンテナンス負担がアパートに比べて軽く、運用面での負担も小さくなります。
- 相続登記が必要です
4. 売却する
実家に誰も住む人がいない・立地条件が良くない・管理が面倒・土地活用も検討がむずかしい場合には、売却するのもひとつの方法です。売却の際は、不動産会社に相談すると良いでしょう。どの不動産会社にしようか悩んでいる際には、不動産一括査定サイトを利用する方法もあります。
- 売却前に相続登記が必要です（同時進行も可能）
5. 限定承認する
実家を相続する際にマイナスの財産があるかもしれない場合、限定承認する方法もあります。 限定承認とは被相続人の借金などマイナスの財産があった場合、プラスの財産の範囲内で相続人が責任を負うというものです。 プラスの財産は現金や不動産などを指し、マイナスの財産はローンなどの借金を指します。 プラスの財産の方がマイナスの財産を上回る場合、手元に遺産が残りますが、マイナスの財産が下回る場合は、プラスの財産の範囲内で返済するため、プラスマイナス0になるわけです。 ただし、限定承認は相続人が複数人いる場合、必ず全員で行わなければなりません。また、手続きの期限も3ヶ月以内と短い期間で行う必要があります。
- 状況によっては相続登記が必要です
- 相続人が複数人いる場合、必ず全員で行う
- 手続きの期限は3ヶ月以内
6. 相続放棄する
解体費用や維持費用が出せないという場合は、相続放棄もできます。しかし、実家のみならずすべての財産を放棄することになるため、注意が必要です。 とはいえマイナスの財産の方が上回る場合は相続放棄の方が良いケースもあります。相続放棄したとしても受取人になっている生命保険金は受け取れるためこの点は安心してください。 また、相続放棄する場合も手続きの期限は3ヶ月以内となっているため、早めに意思決定する必要があります。
- 原則不要ですが、放棄の意思表示が必要です
- 手続きの期限は3ヶ月以内
相続登記の手続きの流れ
1.相続財産の特定
相続不動産の調査として、対象となる不動産を特定し、登記事項証明書を取得します。対象となる不動産が不明な場合には名寄帳や毎年届く固定資産税課税明細などから不動産を特定します。
2.相続人の確定
相続人が誰であるかを特定しします。被相続人（亡くなった方）の戸籍謄本を生まれてから、死亡するまで取得することで、法定相続人が誰であるかを特定します。今までは各市町村の市役所に郵送等で依頼をかけて書類をいちいち取得するためかなりの手間でしたが、令和6年 2024年（令和6年）3月1日から「広域交付制度」がスタートし、最寄りの市区町村役場において、ほかの市区町村役場の戸籍謄本であっても、一括して取得することができる制度が始まりました。 戸籍を管轄する法務省の戸籍情報連携システムを利用した仕組みです。
3.遺産分割協議書の作成（必要な場合）
書類作成が必要な場合、相続人間で不動産の分割方法を決定し、遺産分割協議書を作成します。遺言書がある場合などは不要です。
4.必要書類の準備
戸籍謄本、住民票、固定資産評価証明書などを収集します。戸籍謄本はなくなった方以外にも相続人本人のものも必要となります。
また、「法定相続情報一覧図」という書類があります。被相続人（亡くなられた方）及び戸籍の記載から判明する相続人を一覧にした図を作成することで、都度都度申請の際に必要となる戸籍謄本の束を一枚に集約することができるので提出先が複数ある場合などは作成することを勧めます。
必要書類は、相続が遺言、遺産分割協議、または法定相続どのケースになるのかによって揃える必要書類や申請書も異なります。
5.登記申請書の作成
申請書については、法務局のホームページにフォーマットが複数あります。そのなかか様式をダウンロードし、必要事項を記入します。
6.登録免許税の納付
不動産の評価額に基づいて計算を行い、印紙等で納付（書類に添付）します。
7.法務局へ申請
書類一式を不動産所在地を管轄する法務局に提出します。提出については法務局に持参する方法以外に、郵送にて提出も可能です。登記完了後の書類受取についても法務局で受取と郵送で受取が選択可能です。
以上が相続登記の流れになります。複雑なケースや時間的制約がある場合は、司法書士などの専門家への依頼を検討するとよいとはおもいますが、登記については実は自身で行うことも可能です。次からこの相続登記を行う方法について解説します。
相続登記の方法
1. 自分で相続登記を最初から最後まで手続きする
この方法については時間がかなり余裕がある方で、相続登記の中でも比較的かんたんな内容である場合の方についてこの方法で手続きすることが可能です。相続人が兄弟および配偶者だけで相続財産の不動産についても自宅のみという程度であればWEB上の情報等を作成できます。また、ある程度の書類を作成することができた状態で、登記を申請する法務局へ相談の予約をとることで書類の申請前に簡単なチェックをしていただくこともできるので法務局の「対面・電話による登記手続き案内（予約制）」を活用してみてください。
2. 司法書士に依頼する
登記手続きの専門家である司法書士に手続きをまるっと依頼する方法です。 費用については発生しますが、書類取得から登記申請手続きに及ぶまで自身の手間がかからず安心しておまかせできる方法です。この方法の場合、不動産の数や筆数、手続きのボリュームにより料金が増減します。
3. 自分で相続登記を申請するが書類作成だけを依頼する。
近年、AIやITツールの発展とともに、簡易的なものからある程度の範囲の相続登記の書類作成をサポートするツールが出てきており、それにより簡易的に書類の作成を行うものや作成サポートなどのサービスが見受けられます。相当複雑な権利関係等でなければ、このようなサービスを利用して書類を作成し、ご自身で登記申請を行うことで、司法書士に依頼するよりも費用を抑えるなどメリットがあります。
- サービスの一例として、Better相続登記などがあります。もちろん当社でも相続登記のサービスを承っておりますが、相続人に時間の余裕があり作成及び登記手続きの一部をご自身で行えるのであれば一度検討されてみても良いのではないでしょうか。
相続登記は、不動産の適切な管理と将来的なトラブル防止のために非常に重要な手続きです。2024年4月からの義務化に伴い、その重要性はさらに高まっており先延ばしができた以前とは考えを改めて取り組んだほうがよいと考えます。
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お客様の声
70代男性
随分以前から亡くなった父の地元に不動産がありそのまま放置されていました。売却してそれなりの金額になる土地であれば司法書士さんに相談して手続きをと思いますが、地方で買い手もつかず、売れたとしても大した額にならないとそれなりの費用を払ってお願いするとはなかなかなりませんでした。この度利用させていただき、金額も抑えられ手続きもスムーズに進めることができ、安心いたしました。
60代女性
母が他界し相続が発生しました。幸い遺言書がありましたが、お葬式や老人ホームの退去、遺品整理や片付け、各所への手続等でこんなにも忙しく大変だと思いませんでした。実際さまざまなことが重なり、何をどうしたら良いのかわからないことだらけで、サポートがなければこちらの相続登記も進められていなかったと思います。本当に感謝です。
よくあるご質問
Q.一度相談にのっていただきたいのですが可能でしょうか？
無料相談可能です。オンラインでも結構ですし、お電話等で説明をいただきながらでも相談可能です。
Q.相続登記の書類を途中まで作成したのですが、途中で断念してしまったものがあります。このようなものも相談できますか？
作成途中のものをお預かりして続きを作成することも可能です。
Q.何世代もの前のままの名義で残った登記がありますこのようなものでも可能でしょうか？
手続きに必要な法定相続人の方が連絡取れるような状態なのか、ご準備されている書類等にもよります。一度ご面談させてください。
わたしたちのサービスの特徴
実績から得たノウハウ
法律的な問題よりも人同士の関係性がこじれ進まないケースが多々あります。長年の経験が迅速な解決をお約束します。
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ご相談お困りごとに迅速に回答、対応いたします。
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顧客第一主義のもと、お客様の立場にたってご理解をいただける説明をおこないます。ご理解、ご納得をしていただきながら進めて参ります。
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近隣の方との関係性も考慮しながら、徹底した守秘義務のもと配慮を重ね手続きをすすめてまいります。
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